ثبت شده باشد.
2- کلیه معاملات راجع به حقوق که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین کلیه اعیان، منافع و یا حق‏هایی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است، معاملات بعدی آنها هم بایستی در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. در این مورد هیچ فرقی نمی‏کند که در آن محل دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت باشد یا نباشد. در هر حال باید ثبت شوند.
افراز ملک هم از جمله اموری است که بایستی به ثبت برسد، زیرا این امر موجب تغییر دفتر املاک می‏گردد. پس ثبت آن الزامی است.11
در ماده 47 ق.ث. مواردی ذکر شده است که در صورت وجود داشتن شرایطی ثبت آنها الزامی و در صورت عدم وجود آن شرایط هیچگونه الزامی برای ثبت وجود ندارد. این ماده چنین اشعار می‏دارد: “در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه (قوه قضاییه)، مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1 ـ کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2 ـ صلحنامه و هبه‏نامه و شرکت‏نامه.
بنابراین در صورت وجود شروط مندرج در ماده فوق‏الذکر یعنی وجود داشتن دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت در محل و لازم دانستن ثبت اسناد موصوف در آن محل توسط قوه قضاییه و آگهی نمودن آن، ثبت اسناد در آن محل اجباری خواهد شد.
از آنجاییکه در ماده 47 ق.ث. از “حقوق” ذکری نشده است لذا ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده الزامی نمی‏باشد.
بر طبق ماده 22 ق.ث. مقرر میدارد : “همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‏شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‏الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.”
مطابق ماده فوق‏الذکر آن چیزی که بدون تردید اجباری است ثبت انتقال ملک ثبت شده در دفتر املاک است. به عنوان مقدمه این واجب نیز باید پذیرفت که تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی نیز ضروری است. به همین جهت، حتی پیروان وقوع معامله با اعلام ایجاب و قبول خارج از دفتر رسمی نیز التزام به ثبت در دفتر اسناد را از لوازم نفوذ خارجی انتقال یا استناد به آن می‏شمارند. ولی در این باره که لزوم ثبت انتقال از احکام ناظر به مرحله ثبوت است یا اثبات، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی معتقدند که حکم ماده 22 ق.ث. نیز مانند احکام مواد 46 تا 48 همان قانون ناظر به مرحله اثبات است. عقد بیع با ایجاب و قبول واقع می‏شود و آثار حقوقی خود را دارد، و ثبت در دفتر اسناد رسمی از جهت اثبات بیع در برابر دیگران اهمیت دارد. پس اگر در دعوایی دو طرف به وقوع بیع اقرار کنند، دادگاه نمی‏تواند به وقوع بیع حکم ندهد و آنرا منوط به ثبت در دفتر املاک سازد. در مقابل گروهی گفته‏اند که مفاد ماده 22 ق.ث. از قواعد مربوط به نظم عمومی است و شناسایی مالکیت انتقال‏دهنده را از سوی دولت (و از جمله دادگاه) مشروط به ثبت در دفتر املاک می‏کند. در نتیجه حکم وجوب ثبت سند از قواعد ماهوی و مربوط به مرحله ثبوت است و تنها جنبه اثباتی ندارد.12
در رابطه با این موضوع که آیا می‏توان برخلاف مقررات مواد 46، 47 و 48 ق.ث. رفتار نمود بایستی گفت، این مورد بستگی به این امر دارد که بدانیم این مقررات جزء چه قوانینی است.
به طور کلی در حقوق خصوصی قوانین را به سه دسته تقسیم می‏کنند که عبارتند از: قوانین تفسیری، الزامی (امری) و اختیاری.13
چون مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت از جمله قوانین آمره هستند لذا برخلاف آنها نمی‏توان عمل نمود.
ذکر این نکته ضروری است که در تمام مواردی که ثبت معاملات اعم از عقد و ایقاعات اجباری است، تخلف از این حکم قانون موجب بی‏اعتباری خود معامله نیست، بلکه موجب عدم پذیرش سند عادی در مراجع دولتی است و خود معامله را می‏توان از طریق دیگر مثل اقرار، شهادت و … به اثبات رساند.
مواردی که عدم تنظیم سند رسمی موجب بطلان خود معامله هم باشد در قوانین ما نادر است. از جمله این موارد معامله مذکور در ماده 40 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب اوّل تیرماه 1310 می‏باشد که می‏گوید: “هر گونه معامله راجع به ورقه اختراع باید به موجب سند رسمی به عمل آمده و در دفتر ثبت اختراعات نیز ثبت شده و الا آن معامله نسبت به اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود. هر گاه معامله در خارج ایران واقع گردد، آن معامله در ایران نسبت به اشخاص ثالث وقتی معتبر خواهد بود که در اداره ثبت اسناد تهران ثبت شده باشد”. همانگونه که ملاحظه می‏شود در این ماده بطلان نسبی پذیرفته شده است.14
یکی از مهم‏ترین اسنادی که در نتیجه ثبت اجباری اسناد تنظیم می‏شود، سند مالکیت است. همانگونه که گفتیم سند مالکیت عبارتست از سندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می‏نماید. در ابتدا این سند به صورت یک ورقه بود که چون ممکن بود با تا شدن خطوط آن کمرنگ شود و برای انتقال ملک هم جای کافی نداشت به صورت دفترچه‏ای درآمد.
لازم به ذکر است که وجود سند مالکیت در مورد مال غیرمنقول مانع استماع دعاوی راجع به غیرقانونی بودن خود سندِ مالکیت و غبن و اکراه و دعاوی از این قبیل و بطلان انتقالات نمی‏باشد.15
یکی از شرایط شکلی دفاتر املاک که مشخصات ملک مورد ثبت در آن درج می‏شود این است که به تصریح ماده 108 آ.ق.ث. امضاء بایستی با دست صورت گیرد و امضاء مهری ممنوع است.
در تعریف امضاء بیان شده است 16 که: “امضاء عبارتست از نگارش نام نویسنده طبق معمول در ذیل نوشته‏ای به منظور تصدیق صحت تحقق تعهداتی که در سند مذکور درج شده است.” امضاء معمولاً با نام خانوادگی است. خواه اسم کوچک هم همراه آن باشد یا نباشد.
در حقوق ایران قانونگذار امضاء را تعریف نکرده است. لذا هر چه که عرف اهل فن از امضاء می‏فهمند دلیل و حجت خواهد بود.
از جمله مواردی که ثبت آن به موجب ماده 47 ق.ث. با وجود شرایط مذکور در این ماده اجباری دانسته شده است، صلحنامه، هبه‏نامه و شرکت‏نامه می‏باشد که توضیح مختصری در مورد هر یک می‏دهیم.
همانطور که می‏دانیم، صلح در زمره عقود می‏باشد. بنابراین اگر ابراء یا فسخ قراردادی به صورت صلح درآید، باید طرفین درباره آن تراضی کنند. این تراضی، از زمان وقوع آنان را پایبند می‏کند و برای اینکه نفوذ حقوقی پیدا کند، به هیچ عامل دیگری نیاز ندارد. برای مثال، اگر هبه به صورت صلح درآید، قبض از شرایط اساسی آن نیست.17
با وجود این، در موردی که موضوع صلح انتقال املاک است، در صورتی دارای اعتبار است که به صورت سند رسمی تنظیم شده و در دفتر املاک به ثبت برسد. (ماده 22 ق.ث.). در این مورد اثبات صلح نیز با سند عادی امکان ندارد و صلحنامه‏ای در دادگاه پذیرفته می‏شود که به صورت سند رسمی تنظیم شود.
ذکر این نکته ضروری است که با وجود این که اثبات صلح، در مورد انتقال املاک با سند عادی پذیرفته نیست، اما چون سند رسمی در این موارد، از قواعد عمومی مربوط به معاملات است و ارتباط با طبیعت صلح ندارد، لذا صلح را نباید در زمره عقود تشریفاتی آورد. بنابراین تنظیم صلحنامه رسمی در اثبات عقد صلح و نه وقوع آن، اثر دارد.
در مورد این موضوع که صلحنامه مندرج در قانون ثبت شامل مصالحه‏ای که در اثر دعوی تنظیم می‏شود نیز می‏شود یا خیر در احکام شماره 592-30/2/19 و 2096-31/6/24 دیوان کشور، بیان شده است که: “صلحنامه مندرج در ماده قانون ثبت ظاهر در صلحی است که مبنی بر معامله و نقل و انتقال باشد و شامل مصالحه‏ای که در اثر دعوی و مبنی بر ختم و فصل دعوی صورت گرفته نمی‏باشد.”
برخی از حقوقدانان18 معتقدند که: این احکام ناظر به رأی داورانی است که حق صلح دارند و از این نظر درست است، زیر آن رأی را نباید صلح قراردادی دانست. (ماده 659 ق.آ.د.م.). ولی در سایر موارد تفاوتی بین صلح دعوی و صلح در مقام معامله وجود ندارد و از مفاد ماده 659 نمی‏توان چنین استنباط کرد که در صلح دعاوی تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد، زیرا قیاس مع‏الفارق است.
اثبات هبه تابع قواعد عمومی است. با حذف ماده 1306 ق.م. هبه با شهادت و امارات قضایی قابل اثبات است (ماده 1323 ق.م.). در اینگونه امور نیازی به تنظیم سند نیست. مگر در فرض خاصی که موضوع هبه “ملک غیرمنقول” باشد که تابع قواعد مربوط به انتقال املاک است.
در رابطه با سند هبه از اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. چنین برمی‏آید که هبه‏نامه در هر حال باید به صورت سند رسمی درآمده و ثبت شود، وگرنه در هیچ مرجع رسمی پذیرفته نخواهد شد. (م 48 ق.ث.). با وجود این به نظر می‏رسد که ماده 47 ق.ث. ناظر به موردی است که تنظیم سند برای اثبات هبه اجباری باشد.
در طبقه‏بندی دلایل، قانونگذار سند عادی را بر شهادت برتری داده است و به همین جهت، در تعارض بین مفاد سند و شهادت، دعوی مستند به شهادت را قابل اثبات نمی‏بیند. (ماده 1309 ق.م.) بنابراین در جایی که دعوی به شهادت اثبات می‏شود، به طریق اولی سند نیز پذیرفته است و نباید اعتبار آن را مشروط به ثبت در دفاتر اسناد رسمی کرد. برعکس در مواردی که موضوع هبه مال غیرمنقول است، الزاماً ثبت هبه‏نامه اجباری است و سند عادی برای اثبات هبه در دادگاه‏ها و ادارات دولتی پذیرفته نمی‏شود.19
به جهت اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. برخی20 می‏گویند بند مذکور اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد و الا احتیاجی به ذکر صلحنامه و هبه‏نامه نبود، زیرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب می‏شوند و مشمول بند 1 می‏باشند. همانطور که گفتیم این بند ناظر به موردی است که تنظیم سند برای